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MORATORIA Y PRÓRROGA EN EL PAGO DE LAS RENTAS

 

  ¿Qué sucede con los alquileres de locales y viviendas tras decretarse el segundo estado de alarma?

 

Con el primer estado de alarma el Gobierno dictó el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril que establecía un sistema de moratorias en el pago de la renta y cuyos principales beneficiarios eran los arrendatarios de locales destinados a un uso deferente al de la vivienda.

 

El artículo 1.2 de este Real Decreto establecía como fecha límite para las moratorias el final del estado de alarma, ofreciendo la posibilidad de una prórroga de hasta cuatro meses desde dicha finalización. Así las cosas, si el final del estado de alarma se produjo el 21 de junio de 2020,  los arrendatarios podrían sujetarse a las prórrogas hasta el mes de octubre de 2020.

 

 

Sin embargo,  ¿Qué ha sucedido con la declaración del segundo estado de alarma el pasado 25 de octubre de 2020?

 

Por parte del Gobierno no se ha hecho mención a ningún tipo de medida en este sentido, por lo que los arrendatarios tendrán que volver a hacer frente al pago del importe total de las rentas de los locales, siendo la consecuencia más directa e inmediata, la judicialización de estos asuntos con apoyo, principalmente, en la cláusula “rebus sic stantibus

 

No ha sucedido lo mismo con los alquileres de vivienda habitual que si han visto como con esta segunda ola de la pandemia se han mantenido e incluso modificado y ampliado las medidas excepcionales: Real Decreto Ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo, con entrada en vigor el 30 de septiembre cuya Disposición Final Cuarta modifica el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en estas cuestiones:

 

I.- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para aquellos arrendatarios que acrediten encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica:

 

La Disposición Final Cuarta del Real Decreto Ley 30/2020, de 29 de septiembre, amplia esta posibilidad hasta el 31 de enero de 2021.

 

Artículo 1.1

“1. Una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo hasta el 31 de enero de 2021.”

 

II.- Prórroga extraordinaria del contrato por seis meses:

 

Ante esta segunda ola de la pandemia, se amplía de nuevo el plazo para que el arrendatario solicite la prórroga del contrato por seis meses, hasta el 31 de enero de 2021, siempre que se mantengan las mismas condiciones pactadas.

 

Excepción: Que el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente:

 

Artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020:

“En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 31 de enero de 2021, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de  Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”

 

III. Moratoria en el pago de la renta, arrendador gran tenedor

 

Con el Real Decreto Ley 30/2020 se extiende hasta el 31 de enero de 2021 la posibilidad de solicitar esta moratoria o condonación parcial de la renta, cuando  el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.

 

Artículo 4, apartado 1 del RDL 11/2020:

“La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, hasta el 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.”

 

 

 

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El magistrado Carlos Ceballos Norte, titular del Juzgado de Primera Instancia 81 de Madrid, ha dictado un auto de medidas cautelares, aplicando la «rebus sic stantibus«, por la que ha acordado suspender el pago del alquiler del local de una céntrica discoteca del centro de Madrid hasta que vuelva a permitirse su reapertura.

 

 

Fuente: El confidencial (24 de noviembre de 2020)

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El Tribunal Constitucional ha avalado la legalidad de la Ley Orgánica de protección de la seguridad ciudadana de 2015, salvo las grabaciones no autorizadas a las fuerzas de seguridad del Estado, que ha declarado inconstitucional por incurrir en "censura" por parte del Estado. 

 

 

Fuente: Noticiasjurídicas.com (19 de noviembre de 2020)